상가 임차인의 차임감액청구권을 아시는지요?

  코로나19로 인하여 우리의 삶이 많은 부분에서 변화하고 있음을 느끼는 요즘입니다. 세상에는 영원한 것이 없기에 변화는 당연한 인류 역사의 흐름이긴 하지만, 이러한 변화가 썩 달갑지 않습니다. 그 이유는 우리가 의도하거나 노력하여 얻어진 변화가 아닌 우리가 통제할 수 없는 것에서 비롯된 변화이고, 우리의 삶을 매우 불편하게 만들고 있기 때문입니다. 이러한 불편이 마음의 불편으로 끝나면 정말 좋겠지만, 안타깝게도 경제에도 큰 타격을 주고 있습니다. 한 때 코스피지수가 1400대까지 떨어지는 등 현재까지도 우리나라 경제는 매우 어려운 지경에 처해있습니다.

  그래서 현재 정부에서는 긴급재난지원금을 논의하고 있는 것이지요. 이러한 경제적인 어려움은 특히 자영업자들에게 가장 먼저 발생하게 됩니다. 자영업자들이 경제적으로 몰락하면, 결국 나라 전체가 경제적으로 몰락하게 되는 심각한 도미노 현상이 일어나게 됩니다. 그래서 최근 착한 임대인 운동 즉, 임차인의 차임을 일시적으로 감액하거나 면제해주는 캠페인을 하고 정부나 지방자치단체에서는 착한 임대인에게 세액공제를 해주는 등의 혜택을 주는 등 사회적인 운동이 일어나기도 하는 것이지요. 본 칼럼에서는 착한 임대인이 자발적으로 차임을 감면해주는 것 말고, 실제 법령에 있는 상가 임차인의 차임감액청구권을 소개하고자 합니다.

  상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에서는 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다.”고 규정하고 있습니다. 또한, 민법 제628조에서는 “임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.”로 규정하고 있습니다. 현재와 같은 코로나19로 인한 경제사정의 변동이 위 법령에서 규정한 상당하지 아니하게 된 경우라고 인정된다면, 임차인은 임대인에게 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 감액을 청구할 수 있는 것이지요.

  일단, 법원은 지금까지 이러한 ‘상당하지 아니하게 된 경우’를 매우 엄격하게 해석하였습니다. 법원에서는 약정차임이 최초 계약에 비하여 ‘현저히’ 부당하고, 경제 사정의 ‘현저한’ 변경에 한하여 감액을 할 수 있다는 입장을 가지고 있습니다. 법원은 사적자치원칙에 따라 임대인과 임차인이 체결한 계약을 이행하는 것을 원칙으로 보고 있기 때문입니다. 다만, 전례 없는 코로나19가 계속하여 이런 상태로 지속된다면, 경제사정의 현저한 변경으로 볼 여지도 있을 것입니다. 물론 차임 감액이 인정되더라도 이는 장래의 차임만 가능한 것이지, 기존계약으로 지급했던 차임까지 변경할 수는 없습니다.  끝.