●정태우 변호사의 건설·부동산법 이야기

부동산 가계약금은 계약금인가?

  코로나 19로 학교 개학이 늦어지고 있어서 대한민국의 모든 학부모님의 걱정이 많은 시기입니다. 3월이면 초·중·고·대학교가 개학하는 시기이고, 맹모삼천지교의 마음으로 집 이사가 잦은 달이기도 합니다. 보통 매수인 또는 임차인이 집을 선택함에 있어 매매든 전·월세든 마음에 드는 집이 있을 때는 부동산 중개업소 및 집주인의 권유에 따라 가(假)계약금을 지급합니다.

 통상 매수인 또는 임차인은 본격적인 집 계약을 할 때에는 전체 계약금액의 10% 상당의 금액을 계약금으로 지불해야 하나, 가계약금은 50만원 또는 100만원 등 전체 계약금액보다는 아주 적은 금액을 지급합니다. 한마디로 마음에 드는 집을 다른 사람 소개해주지 말고, 내가 찜했다는 의미로 가계약금을 지급하는 것이지요. 그런데, 이러한 부동산 가계약금이 과연 법적으로 계약금에 해당할까요?

 부동산 가계약금이 계약금에 해당하느냐의 문제는 의외로 중요한 문제일 수가 있습니다. 왜냐하면, 민법상 계약금은 다른 약정이 없는 한 해약금의 성격으로 보아 만약, 매도인 또는 임대인이 계약금을 받고 본인들의 사유로 인하여 계약을 해지하고자 할 때는 계약금의 2배를 배상하고 해지해야 합니다. 이러한 의미에서 계약금을 해약(解約)금이라고 하는 것이지요. 보통 집주인의 변심으로 가계약금을 받고 나서 다른 사람에게 팔거나, 다른 사람에게 임대를 놓고 싶을 때, 가계약금을 걸어놓은 매수인 또는 임차인에게 가계약금만을 돌려주고 양해를 구하는 경우가 많습니다. 그러나, 엄밀히 말하자면, 가계약금만이 아니라 가계약금의 2배를 돌려주고 계약해지를 해야 합니다. 가계약금이 계약금의 성격이라면 말이죠.

 그렇다면, 가계약금이 계약금의 성격으로 인정받으려면 어떤 조건이 필요할까요? 우리나라에서 계약은 꼭 서면이 아니라 구두로도 가능하기 때문에, 가계약금 송금 당시에 비록 정식계약서에 날인하지 않았더라도 해당 부동산의 매매대금, 중도금 지급방법 등의 합의가 있었다면, 사실상 부동산 매매계약이 체결되었다고 봅니다(대법원 2005다39594판결). 다시 말하면 집을 임대하면서, 어느 집을 언제부터 언제까지 임대하고, 임대보증금은 얼마, 임대료는 얼마 등 임대조건의 중요한 부분에 대한 합의를 대략적으로 구두로 하면서 제가 가계약금 보내겠습니다하고 일정금액을 보냈다면, 그 가계약금은 계약금의 성격인 것입니다. 그렇다면, 임대인이 가계약금을 보낸 임차인 아닌 다른 임차인과 임대차계약을 하고 싶다면, 가계약금의 2배를 상환해야 합니다.

 즉, 이럴 때 가계약금은 계약금으로 인정받는 것이지요. 이 점을 임대인(매도인) 또는 임차인(매수인)은 유념해서 계약 체결 및 이행을 해야 할 것입니다.